이재명 정부 부동산 정책 완전 정리
세금 · 대출 · 임대수익 RTI 규제 · 투자 전략
양도세 중과 부활(5월 9일)부터 임대사업자 대출 만기 연장 RTI 재심사까지 — "임대수익으로 대출이자 내는 구조"도 이제 끝나가나?
📅 2026년 2월 22일 최신 업데이트 | 읽기 약 12분 | 다주택자·임대사업자 필독
📌 목차
- 핵심 요약 — 이것만은 꼭 알자
- 정책 타임라인 — 출범 이후 무슨 일이 있었나
- 다주택자 세금 완전 정리 — 양도세·취득세·종부세
- 대출 규제 총정리 — 신규·기존 대출 모두 조인다
- 🔥 핵심 이슈: RTI 규제 강화 — "임대수익으로 이자 내는 구조" 무너지나
- 향후 정책 방향 전망
- 부동산 투자 전략 — 지금 어떻게 해야 하나
⚡ 1. 핵심 요약 — 이것만은 꼭 알자
- 양도세 중과 부활 D-77: 2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 4년 유예 종료. 최고 세율 82.5%. 재연장 없음 확정.
- 대출 전방위 규제: 다주택자 신규 주담대 금지(6·27), 임대사업자 신규 대출 차단(9·7), 기존 대출 만기 연장도 재심사(2026년 3월 시행 예정).
- 🔴 RTI 규제 — 만기 연장 시 재적용 (핵심 신규): 임대소득이 이자비용의 1.5배(규제지역) 이상 안 되면 기존 대출 연장 거절 가능. 14조 원 규모 임대사업자 대출 직격.
- 취득세 중과 부활: 규제지역 2주택 8%, 3주택 12%. 신규 매수 사실상 봉쇄 수준.
📅 2. 정책 타임라인 — 출범 이후 무슨 일이 있었나
2025년 6월 출범한 이재명 정부는 처음에 "세금이 아닌 공급으로 집값을 잡겠다"고 했지만, 강남 집값이 다시 불붙자 불과 4개월 만에 세금과 대출이라는 두 카드를 모두 꺼냈습니다. 그리고 2026년 2월, 대통령이 직접 나서 "임대사업자 대출 만기 연장도 신규 대출과 같게 규제하겠다"고 선언하면서 세 번째 카드까지 뽑아 들었습니다.
주요 사건 흐름
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2025년 6월 27일 — 6·27 대출 규제
수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원 제한. 다주택자 신규 주담대 전면 금지. 미처분 1주택자도 추가 대출 불가. 갭 투자 원천 차단. -
2025년 9월 7일 — 9·7 공급 확대 + 임대사업자 신규 대출 차단
수도권 135만 가구 착공 발표와 동시에 규제지역 내 임대사업자 신규 대출도 전면 중단. 사업자 대출로 집 사는 우회로도 봉쇄. -
2025년 10월 15일 — 10·15 안정화 대책
서울 전역 + 경기 12곳 '3중 규제'(토허구역·투기과열지구·조정대상지역) 지정. 다주택자 취득세(2주택 8%, 3주택 12%) 중과 부활. 15억 초과 주택 주담대 4억 원으로 압축. -
2026년 1월 13일 — 대통령, 대출 만기 연장 문제 제기
이재명 대통령 X(트위터)에 "양도세까지 깎아주며 기회를 줬는데도 버틴 다주택자들에게 대출 만기 연장 혜택을 주는 것이 공정하겠느냐"고 직접 지적. -
2026년 2월 19~20일 🔴 최신 — RTI 재적용 방안 본격 검토
금융위원회가 설 연휴 전후 두 차례 전 금융권 임원 소집. 임대사업자 대출 만기 연장 시 RTI(임대업이자상환비율) 재심사 방안 유력 검토. 이 대통령 "RTI 규제만이 아니라 신규 대출과 동일하게 봐야" 발언으로 더 강한 규제 요구. -
2026년 3월 초 (예정) 🔴 — 임대사업자 대출 규제 강화 공식 발표
금융권은 이미 RTI 적용 시스템 점검 착수. 발표 즉시 시행 예상. -
2026년 5월 9일 (D-77) 🔴 — 양도세 중과 유예 종료
4년간 유예됐던 다주택자 양도세 중과 제도 전면 부활. 재연장 없음 확정. 지방소득세 포함 최고 82.5% 세율 적용 시작.
"대출 기간 만료 후에 하는 대출 연장이나 대환 대출은 본질적으로 신규 대출과 다르지 않다. 기존 다주택에 대한 대출 연장이나 대환도 신규 다주택 구입에 가하는 규제와 동일해야 공평하지 않겠나?"
— 이재명 대통령, 2026년 2월 20일 X(트위터)
💸 3. 다주택자 세금 완전 정리
① 양도소득세 — 5월 9일이 마지막 관문
이재명 정부의 가장 강력한 카드는 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료입니다. 이 날 이후 규제지역 다주택자는 장기보유특별공제도 전면 배제되고, 누진 중과세율이 쌓여 최고 82.5%까지 부담이 올라갑니다.
| 보유 상황 | 중과세율 (규제지역) | 지방세 포함 최고세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|---|
| 1주택 실거주 | 해당 없음 | 49.5% | 최대 80% 적용 |
| 2주택자 (규제지역) | +20%p 중과 | 최고 71.5% | ⛔ 전면 배제 |
| 3주택 이상 (규제지역) | +30%p 중과 | 최고 82.5% | ⛔ 전면 배제 |
| 단기(1년 미만) 양도 | 70% 단일세율 | 77% | 적용 불가 |
⚠️ 실제 세금 충격 — 양도차익 3억 원 사례: 규제지역 2주택자 양도차익 3억 원 기준, 유예 기간 중 약 1억 1,400만 원 → 중과 부활 후 약 1억 7,400만 원. 세금 부담이 약 6,000만 원 추가됩니다. 강남권 다주택자의 경우 보유세(종부세+재산세) 연간 합산액이 7억 원 이상 급증하는 사례도 확인됩니다.
② 취득세 중과 (10·15 대책 부활)
| 매수 상황 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 생애최초 (9억 이하) | 감면 50% | 실수요자 보호 |
| 1주택 (6억 이하) | 1% | 기본세율 |
| 규제지역 2주택 취득 | 8% | 중과 부활 |
| 규제지역 3주택 이상 취득 | 12% | 사실상 진입 차단 수준 |
③ 종합부동산세 — 집값 상승으로 실질 부담 급증
공시가격 현실화율은 69% 수준으로 유지되지만, 서울 집값 급등으로 공시가 자체가 오르고 있어 실질 종부세 부담이 크게 늘었습니다. 정부는 세부담 상한 폐지와 공정시장가액비율 100% 조기 적용을 추가 압박 카드로 보유 중입니다.
④ 임대소득세 — 임대 수익에도 과세 강화
연간 임대 총수입이 2,000만 원을 초과하면 종합과세(누진세율) 대상이 됩니다. 고가주택(기준시가 12억 원 초과) 2주택자는 전세보증금 합산에 대한 간주임대료도 과세됩니다. 임대소득을 제대로 신고하지 않을 경우 세무조사 대상이 됩니다.
🏦 4. 대출 규제 총정리 — 신규부터 기존 연장까지 전방위 포위
- 다주택자 신규 주담대 전면 금지 (6·27): 규제지역 다주택자의 주택 구입 주담대 0원. 갭 투자 원천 봉쇄.
- 임대사업자 신규 대출 차단 (9·7): 규제지역 임대사업자 신규 대출도 전면 중단. 사업자 대출 우회로까지 막힘.
- 주담대 한도 6억·4억 원 제한: 수도권 최대 6억 원. 15억 초과 고가주택은 4억 원으로 더욱 압축.
- 만기 30년 이내 + 전세 대출 2억 원: 40년 초장기 영끌 차단. 전세 대출도 2억 원 상한으로 갭투자 이중 봉쇄.
- 재건축 이주비 대출 0원: 다주택자 이주비 대출 사실상 0원 제한. 수도권 재건축·재개발 사업 차질 우려.
⚠️ 재건축·재개발 공약과의 충돌 논란: 이재명 대통령은 대선 공약으로 재건축·재개발 활성화를 내세웠으나, 다주택자 이주비 대출 규제로 서울 재건축 조합의 사업 진행이 사실상 '올스톱' 위기에 처했습니다. 서울 주요 재건축 단지의 경우 조합원 절반 이상이 다주택자인 만큼, 이 규제가 서울 주택 공급에 역행한다는 비판이 현장에서 나오고 있습니다.
🔥 5. 핵심 이슈: RTI 규제 강화 — "임대수익으로 이자 내는 구조" 무너지나
많은 다주택자·임대사업자들이 활용해온 핵심 전략이 있습니다. 바로 "부동산을 담보로 대출을 받아 매입하고, 임대수익으로 이자를 내면서 보유"하는 방식입니다. 이 구조가 이재명 정부의 정조준 대상이 됐습니다.
RTI(임대업이자상환비율)란 무엇인가?
RTI(Rental income To Interest ratio)는 임대사업자 대출 심사 시 적용하는 지표입니다. 쉽게 말해 "임대료 수입으로 이자를 감당할 수 있느냐"를 판단하는 잣대입니다.
RTI 공식 = 연간 임대소득 ÷ 연간 이자비용
기준: 규제지역 RTI ≥ 1.5배 | 비규제지역 RTI ≥ 1.25배
RTI 적용 사례 비교
| 구분 | 월 이자비용 | 월 임대수입 | RTI 계산 | 규제지역 판정 |
|---|---|---|---|---|
| ✅ 연장 가능 사례 | 80만 원 (연 960만) | 140만 원 (연 1,680만) | 1,680 ÷ 960 = 1.75 | ✅ 1.5배 이상 — 통과 |
| ❌ 연장 거절 위험 | 100만 원 (연 1,200만) | 120만 원 (연 1,440만) | 1,440 ÷ 1,200 = 1.2 | ❌ 1.5배 미달 — 거절 가능 |
| ❌ 연장 거절 위험 | 200만 원 (연 2,400만) | 230만 원 (연 2,760만) | 2,760 ÷ 2,400 = 1.15 | ❌ 1.5배 미달 — 거절 가능 |
지금까지는 왜 괜찮았나? — 만기 연장의 허점
임대사업자 대출은 일반 주담대(30~40년 분할상환)와 달리 최초 3~5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 자동 연장되는 구조입니다. 지금까지는 신규 대출 시에만 RTI를 따졌고, 만기 연장 때는 형식적인 확인에 그쳤습니다.
이 덕분에 임대사업자들은 금리가 올라 실질 RTI가 1.5배 아래로 떨어져도 기존 대출을 해마다 조용히 연장할 수 있었습니다. 은행권의 주거용 임대사업자 대출 잔액은 약 13조 9,000억 원에 달합니다.
이제 무엇이 바뀌나? — 3월 발표 예상 3단계 규제
-
1단계 (유력): 만기 연장 시 RTI 전면 재적용
연장할 때마다 신규 대출 기준(규제지역 1.5배, 비규제 1.25배)을 다시 심사. 통과 못 하면 연장 거절. -
2단계 (검토 중): DSR·LTV 재적용
만기 연장 시 총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV)도 신규 대출 기준으로 재계산. 훨씬 강력한 조치. -
3단계 (대통령 지시): 연장·대환 = 신규 대출 동일 규제
이재명 대통령이 "RTI만이 아니라 신규 다주택 구입과 동일한 규제 적용"을 지시. 사실상 다주택자의 기존 대출 연장 자체가 금지되는 시나리오. 연장 불가 시 상환 자금 마련을 위한 강제 매각, 경매 물량 대거 출현 가능성.
누가 가장 타격받나?
| 구분 | 대상 규모 | 타격 강도 | 핵심 이유 |
|---|---|---|---|
| 비아파트 임대사업자 (빌라·다가구·오피스텔) | 전체의 84.3% | 매우 높음 | 처분 어렵고, 임대료 인상 한계, RTI 미달 다수 |
| 아파트 임대사업자 | 전체의 15.7% | 중간 | 2020년 이후 신규 등록 불가. 2028년까지 순차 의무 매각. 처분 상대적으로 용이 |
| 개인 다주택자 (임대사업자 미등록) | 주담대 분할상환자 다수 | 제한적 | 30~40년 분할상환 구조 → 만기 연장 이슈 없음 |
🚨 임대사업자 최악의 시나리오 — 삼중 덫: 2020년 이전 등록 임대사업자 중 일부는 ①5월 9일 양도세 중과 유예 종료(세금 폭탄) + ②3월 RTI 재심사 대출 연장 불가(자금 압박) + ③의무임대 기간 종료 전 처분 불가(출구 봉쇄) 라는 삼중 덫에 걸릴 수 있습니다. 특히 비아파트 임대사업자가 이 덫에서 가장 취약합니다.
⚠️ 세입자 피해 우려 — 전월세 대란 가능성: 임대사업자 대출 압박이 커질수록 두 가지 결과가 나타날 수 있습니다. 첫째, 임대사업자가 임대료를 인상해 세입자에게 부담을 전가하는 경우. 둘째, 주택을 매각해 세입자가 퇴거해야 하는 상황. 금융당국도 "세입자 보호와 시장 충격을 함께 고려하겠다"고 밝혔으나 구체적 보호 방안은 아직 미확정입니다.
내 RTI 자가진단 방법
- 보유 임대 부동산의 연간 임대수입 합계를 구합니다 (월세×12 또는 전세보증금의 간주임대료 포함).
- 해당 부동산 담보 대출의 연간 이자비용 합계를 구합니다.
- RTI = 연간 임대수입 ÷ 연간 이자비용 계산.
- 규제지역은 1.5배 이상, 비규제지역은 1.25배 이상이어야 대출 연장 가능.
- RTI 미달 시 → 임대료 인상, 일부 상환으로 이자비용 축소, 매각 중 유리한 방향을 세무사·은행과 상담.
🔮 6. 향후 정책 방향 전망
① 공급 확대는 지속 — 하지만 시간이 필요
수도권 135만 가구 착공, 4기 신도시, 기본주택(공공임대) 시범단지 입주(2026년 상반기)가 예정되어 있습니다. 그러나 공사비 급등으로 착공 실적이 목표의 40% 수준에 그치고, 2026년 서울 입주물량은 2025년 대비 86% 급감 전망입니다. 공급 효과가 체감되기까지 최소 3~5년이 걸립니다.
② 5월 9일이 최대 분기점
양도세 중과 부활 후 매물이 얼마나 나오느냐가 하반기 시장의 향방을 결정합니다. '버티기 학습효과'가 강하지만, 이번엔 RTI 대출 압박과 세금 중과가 동시에 작동한다는 점이 과거와 다릅니다.
③ 수도권-지방 양극화 심화
규제가 강한 서울 핵심지는 거래 위축 속 가격 상방 압력이 유지되는 반면, 지방 비규제지역은 임대사업자 압박으로 급매가 늘어날 수 있습니다. 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높습니다.
④ 추가 세제 강화 예비 카드
집값이 계속 오르면 ①공시가격 현실화율 인상 ②종부세 세율 추가 인상 ③세부담 상한 폐지 ④공정시장가액비율 100% 조기 적용 등 추가 과세 카드가 예비로 대기 중입니다.
💡 7. 부동산 투자 전략 — 지금 어떻게 해야 하나
세금 압박, 대출 차단, RTI 연장 규제라는 3중 포위망 속에서 과거의 다주택 레버리지 전략은 사실상 불가능해졌습니다. 지금은 전략의 근본적인 수정이 필요합니다.
✅ 지금 해야 할 것
- 5월 9일 전 불필요한 규제지역 주택 정리: 잔금일 기준이므로 세무사와 역산해 계약을 서두르세요. 지금 당장 실행해야 합니다.
- 내 RTI 자가진단 즉시 실행: RTI 1.5배 미달이면 만기 전 선제 대응이 필수입니다.
- 만기 도래 대출 즉시 확인: 3~6개월 이내 만기 도래 대출부터 은행에 연장 가능 여부를 미리 확인하세요.
- 임대소득 증빙 서류 정리: 세금신고 자료, 임대차계약서, 입금 내역 등 만기 연장 대비 서류를 준비하세요.
- 1주택 실거주 전략 전환 검토: 정부가 가장 보호하는 포지션이며, 세금·대출·RTI 모두에서 가장 자유롭습니다.
- 공동명의·증여 vs 양도 비교 계산: 감정이 아닌 수치로 세무사와 비교하세요.
❌ 절대 하지 말아야 할 것
- 규제지역 신규 주택 추가 매수: 취득세 8~12%에 신규 대출 불가. 수익 구조가 나오지 않습니다.
- RTI 미달 상태로 만기 방치: 연장 거절 시 즉시 상환 요구를 받을 수 있습니다.
- 임대수익으로 이자를 '겨우' 감당하는 구조 유지: RTI 1.5배 미달 가능성이 높습니다.
- 법인 전환으로 절세 시도: 법인세 중과 최대 70%에 추가 규제 예고. 오히려 더 위험합니다.
- 전세 대출 활용 갭 투자: 전면 차단, 형사 처벌까지 가능합니다.
- "다음 정권에 팔면 된다" 버티기: RTI 대출 압박 + 양도세 이중 포위는 과거와 구조가 다릅니다.
이 환경에서 유망한 투자 방향
- 1기 신도시 재건축 중장기 수혜: 노후계획도시 특별법으로 분당·일산·평촌은 장기 재건축 수혜가 기대됩니다. 단, 이주비 대출 규제로 단기 사업 차질 가능성에 유의하세요.
- 비규제지역 RTI 여유 물건: GTX 호재, 인구 증가 수도권 외곽, 세종 등 비규제지역은 취득세·대출 규제 완화에 RTI 기준도 1.25배로 낮아 상대적으로 유리합니다.
- 1주택 실거주 — 정부 보호 포지션: 서울 핵심지 소형 실거주 1주택을 보유하면 세금·대출·RTI 모두에서 가장 부담이 적고 장기 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
- 상업용 수익형 부동산: 주거용 규제 강화로 자금이 오피스·리테일·물류창고 등으로 이동 중입니다. 단, 공실률·수익률 분석을 철저히 해야 합니다.
📋 임대사업자 긴급 체크리스트
- 내 대출 만기일 확인: 3·6개월 이내 만기 도래 대출부터 즉시 RTI 계산 실행.
- RTI 계산: 연간 임대수입 ÷ 연간 이자비용 → 규제지역 1.5배, 비규제 1.25배 이상 여부 확인.
- 미달 시 선택지 검토: ①임대료 인상(계약 조건 확인) ②일부 상환으로 이자비용 축소 ③매각 후 상환 중 유리한 방향을 세무사와 상담.
- 임대소득 증빙 서류 준비: 부가세·소득세 신고 자료, 임대차계약서, 통장 입금 내역 정리.
- 5월 9일 양도세 타이밍 시뮬레이션: 유예 기간 내 양도 vs 중과 후 보유 시 세금 차이를 수치화해 비교.
- 의무임대 기간 확인: 사업자 등록 임대의 경우 의무기간 내 처분 시 과태료·세제 혜택 환수 여부 확인.
- 자금 출처 소명 자료 정비: 기획재정부·국세청 부동산 투기 기획조사 및 세무조사 상시 진행 중.
📌 결론 — 임대수익 레버리지 시대의 황혼
이재명 정부의 부동산 정책은 이제 세금, 신규 대출, 기존 대출 만기 연장이라는 세 가지 경로를 모두 압박하는 전방위 포위 전략으로 전환됐습니다. 특히 임대사업자 RTI 규제 강화는 "임대수익으로 이자를 내며 장기 보유"해온 수많은 투자자들의 핵심 전략에 직접 타격을 입힙니다.
2026년 3월 초 RTI 규제 공식 발표, 5월 9일 양도세 중과 부활이라는 두 개의 시한폭탄이 동시에 작동하는 상황에서, "버티면 다음 정권에서 팔면 된다"는 과거 공식은 더 이상 안전하지 않습니다.
지금 해야 할 일: 내 RTI를 즉시 계산하고, 5월 9일 전 처분 여부를 세무사와 수치로 비교하고, 만기 도래 대출의 연장 가능 여부를 은행에 사전 확인하세요. 감정이 아닌 숫자로 판단하는 투자자만이 이 정책 환경에서 살아남을 수 있습니다.
※ 본 콘텐츠는 공개된 정부 발표, 금융당국 자료, 언론 보도를 기반으로 정보 제공 목적으로 작성됐습니다. 투자 권유 또는 특정 종목·물건 추천이 아닙니다. 세금·대출 관련 사항은 국세청·금융위원회 공식 채널 또는 공인 세무사·금융 전문가와 반드시 확인하시기 바랍니다. 투자의 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
