2025년 전세 사기 안 당하는 법: 등기부등본 하나로 99% 거르는 방법

수억 원에 달하는 내 전 재산, '전세 보증금'. 하지만 하루가 멀다 하고 터지는 전세 사기 뉴스에 불안하신가요?

하지만 10분만 투자하면, 99%의 전세 사기를 미리 막을 수 있습니다. 그 비밀은 바로 '등기부등본'이라는 서류 한 장에 있습니다. 사기꾼들이 가장 싫어하는 이 서류, 일반인도 쉽게 보는 법을 완벽하게 알려드립니다.

1. 사기 99% 막는 3단계 확인법

등기부등본은 '표제부', '갑구', '을구' 세 부분으로 나뉩니다. 딱 3가지만 순서대로 확인하면 됩니다.

1단계: [표제부] - 내가 계약할 집이 맞나?

표제부는 건물의 '신분증'입니다. 내가 계약서에 본 '주소'와 등기부등본 표제부의 주소가 토씨 하나 안 틀리고 일치하는지 확인합니다. (예: 다세대주택의 경우 동, 호수까지 정확히 일치해야 함)

2단계: [갑구] - 집주인이 진짜인가?

갑구는 '소유권'에 관한 부분입니다. 여기서 확인할 것은 단 하나, '소유자' 정보입니다. 계약하려는 사람(임대인)의 이름, 주민번호 앞자리가 등기부등본 소유자와 일치하는지 신분증과 대조하며 확인합니다.
※ 빨간불: 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매, 신탁등기 등의 단어가 보이면 매우 위험한 매물이니 즉시 계약을 중단해야 합니다.

3단계: [을구] - 이 집에 빚은 얼마나 있나? (가장 중요)

을구는 '소유권 이외의 권리', 즉 '빚(대출)'에 관한 부분입니다. 여기서 '근저당권설정'이라는 단어와 '채권최고액'을 찾아야 합니다. 채권최고액이 바로 이 집을 담보로 은행에서 빌린 빚의 최대 금액입니다. (만약 을구가 깨끗하다면, 그 집은 빚이 없는 최고의 집입니다!)

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2. 전세 사기 피하는 '안전 마지노선' 계산법

빚이 있는 집이라도, 그 금액이 적다면 안전합니다. 안전한지 아닌지는 아래 공식으로 계산할 수 있습니다.

(은행 빚: 채권최고액) + (내 전세 보증금) ≤ (집값 시세 X 70%)
※ 집값의 80%가 아닌 70%로 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다. 경매 시 시세보다 낮게 팔리기 때문입니다.

계산 예시:
집값 시세가 3억이고, 등기부등본에 채권최고액이 1억 2천만 원인 집에 2억 전세로 들어가려 한다면?
- 은행 빚 (1.2억) + 내 보증금 (2억) = 3.2억
- 안전선 (3억 X 70%) = 2.1억
- 결과: 3.2억 > 2.1억 이므로, 이 집은 매우 위험한 집입니다.

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3. 등기부등본, 언제 확인해야 할까? (필수 타이밍 3가지)

등기부등본은 '살아있는 문서'라서, 오늘과 내일의 내용이 다를 수 있습니다. 따라서 최소 3번은 확인해야 합니다.

1. 1. 계약 직전: 집을 최종 결정했을 때
2. 2. 계약 당일: 계약서에 도장 찍기 바로 직전
3. 3. 잔금일 당일: 집주인에게 보증금 잔금을 보내기 바로 직전 (가장 중요!)

아는 것이 힘! 10분 투자가 전 재산을 지킵니다.

복잡해 보이지만, 이 글에서 알려드린 3단계 확인법과 안전 마지노선 계산법만 기억하세요.
당신은 더 이상 전세 사기의 막연한 불안감에 떨 필요가 없습니다.

꼼꼼한 확인으로 안전한 보금자리를 찾으시길 바랍니다!